La TVA récupérable et la location meublée
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imprimé de déclaration de TVA - CA12

La récupération de la TVA

La location meublée professionnelle ou non professionnelle peut dans certains cas permettre la récupération de la TVA sur l'acquisition. C'est le cas notamment lors de l'acquisition d'appartements neufs faisant partie d'une résidence offrant des services para-hôteliers. Ces résidences sont les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées (EHPAD, MAPAD) et les résidences de tourisme d'affaire...

L'acquéreur loue son appartement à une société qui va gérer la résidence (le gestionnaire) Le gestionnaire sous-louera les appartements après avoir signé un bail commercial fixant les modalités de la location avec les propriétaires.

Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut impérativement que la résidence offre au moins 3 des 4 services para hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, service du petit déjeuner.

La location meublée n'est normalement pas soumise à la TVA. Il faut donc impérativement que l'investisseur renonce à la franchise en base et le fasse savoir au Centre des Impôts pour qu'il puisse récupérer la TVA.

La TVA est à 20% sur le continent, à 10% en Corse et à 8.50% dans les DOM TOM.

La TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans d'activité.

En cas d'arrêt de l'activité commerciale avant 20 ans, il faut la rembourser par 20eme restant à courir jusqu'à le 20ème année. En cas de revente avant 20 ans, pour ne pas avoir à rembourser la TVA, il faut donc, pour que l'activité continue que le nouvel acquéreur reprenne le bail commercial.

Si le gestionnaire arrête son activité avant 20 ans (non renouvèlement du bail, liquidation judiciaire) ou qu'il n'offre plus les 3 services para hôteliers, si l'activité commerciale avec les trois services n'est pas reprise par un autre gestionnaire il faudra également rembourser la TVA par 20èmes.

Exemple : après récupération de 19 600 € de TVA sur un bien de 100 000 € HT, l'investisseur devra rembourser 9/20ème en cas d'arrêt de l'activité à la 11eme année soit : 8 820 €

TVA sur les loyers

Les loyers sont également assujettis à la TVA. Le gestionnaire paiera les loyers TTC et le propriétaire de l'appartement reversera la TVA à l'état (10% sur le territoire, 2.10% en Corse et dans les Dom tom et ). C'est pour cela que les rentabilités sont annoncées HT par les acteurs qui commercialisent ces résidences.

Exemple : un investisseur achète une chambre meublée dans une EHPAD neuve, au prix TTC de 110 000 €. Le montant de la TVA ayant grévé l'investissement (18 027 €) lui sera remboursé entre 3 et 6 mois après la perception de son premier loyer. Il aura donc payé son bien 91 973 € et si la rentabilité HT est de 4.50%, le loyer annuel HT sera de 4 138 € et le montant payé par le gestionnaire incluant la TVA à 5.50% sera de 4 366 €. L'investisseur devra reverser 228,00 € de TVA à l'état. La rentabilité est quelquefois annoncée sur le montant HT hors mobilier.

A noter que l'assujettissement à la TVA ne permet pas d'opter pour le micro BIC. Lorsque la TVA a été récupérée par l'investisseur, le régime fiscal obligatoire est le régime du réel ou du réel simplifié.

Les déclarations de TVA s'effectuent sur l'imprimé fiscal CA12

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