Quelle formule d'investissement choisir pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)ou professionnel (LMP)
LMNP Retraite
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Tout savoir sur la location meublée non professionnelle LMNP

Ce site explique les différences entre la location meublée traditionnelle avec un bail civil et les résidences avec services telles que les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences de tourisme d'affaire et les résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou non dépendantes (résidences Seniors) avec bail commercial.

Les résidences avec services para-hôteliers sont actuellement vendues à grand renfort de publicité mettant en évidence les réductions d'impôt, le remboursement de la TVA et les loyers garantis par le bail commercial... Intéressant au premier abord, il ne faut pas perdre de vue que :

  • La TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans d'activité commerciale et que cette activité reste soumise à la TVA.
  • La réduction d'impôt n'est acquise qu'au bout de 9 ans de location.
  • Les loyers ne sont en aucun cas garantis.
  • Vous serez dans l'obligation de renouveler le bail aussi longtemps que le gestionnaire souhaitera poursuivre son activité sinon vous devrez lui payer des indemnités d'éviction.

    - Pour ne pas avoir à rembourser la TVA, il faut que l'activité commerciale perdure pendant 20 ans.

Vous ne pouvez donc revendre qu'à un investisseur qui reprendra le bail. L'appartement doit toujours être loué à un gestionnaire qui assure au moins 3 des 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, nettoyage des locaux, service du petit déjeûner)

- Pour ne pas avoir de reprise des avantages fiscaux, il faut louer pendant 9 ans.

Le non respect des 9 ans peut être de votre fait mais aussi du fait du gestionnaire. En cas de faillite de ce dernier, il vous faudra trouver rapidement un nouveau gestionnaire qui reprendra l'activité (avant un an) sinon vous devrez rembourser les réductions d'impôts que vous aurez obtenues ainsi que la TVA. Dans le meilleur des cas, si un nouveau gestionnaire reprend la résidence, il sera en position de force pour revoir les loyers à la baisse...

9 ans c'est long et la réduction d'impôt est de 18% en 2011 (au lieu de 25%) après le coup de rabot donné par la nouvelle loi de finance pour 2011. En cas de liquidation du gestionnaire, il est impératif d'en trouver un autre rapidement si on veut conserver les avantages fiscaux.

Avec la loi Censi Bouvard de nombreux programmes sont sortis de terre au cours de ces deux dernières années. La concurrence sera donc vive et il fort probable que les gestionnaires aient des taux de remplissage inférieurs à leur prévisions et qu'ils tentent de renégocier les loyers servis aux investisseurs...

Les indemnités d'éviction, souvent ignorées, sont dues au gestionnaire si le bail n'est pas renouvelé par le propriétaire. Ces indemnités sont calculées en fonction du chiffre d'affaire réalisé par le gestionnaire et sont difficiles à estimer au départ de l'opération. (art.L145-14 du code du commerce ). De nombreux témoignages sur les forums indiquent ce manque de connaissance des investisseurs et la mauvaise surprise en fin de bail. (voir des exemples)

Vous pouvez télécharger un utilitaire excel permettant de mieux comprendre les contraintes d'un bail commercial en cliquant ici