L'amendement Censi-Bouvard
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Le LMNP Scellier ou Censi Bouvard : une bonne affaire ? Pas si sûr !

La réduction d'impôt Censi Bouvard ne doit pas être le seul motif d'investissement !
Ne soyez pas ébloui par

la réduction d'impôts !

Le LMNP Censi Bouvard, du nom des parlementaires ayant déposé l'amendement, a été créé au début de l'année 2009 pour relancer l'investissement dans les résidences avec services para-hôteliers.

Ce nouveau statut LMNP offre la même réduction d'impôt que la loi Scellier destinée à remplacer la loi Robien et la loi Borloo. On entend donc parler également de LMNP Scellier.

Le LMNP Censi Bouvard comporte de nombreuses similitudes avec la loi Scellier à savoir une réduction d'impôt en fonction du montant investi (plafonné à 300 000 €) et répartie sur 9 années. Cette réduction d'impôt oblige à louer le bien pendant 9 ans à un exploitant qui gèrera la résidence par l'intermédiaire d'un bail commercial.

Depuis la loi de finance pour 2011, après le coup de rabot donné par le gouvernement sur les niches fiscales, le LMNP Censi Bouvard ne permet plus qu'une réduction d'impôt de 18% du prix de revient de l'acquisition.

Contrairement à la loi Scellier en location nue qui permet un seul investissement par an, le LMNP Censi Bouvard peut porter sur plusieurs investissements. Par ailleurs, le LMNP Scensi Bouvard est cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation.

Pour la fraction qui dépasse les 300 000 € il est possible de pratiquer les amortissements, cependant ils sont impossibles de 0 à 300 000 € et ce pendant toute la durée de détention du bien.

On peut amortir le mobilier normalement (entre 7 et 10 ans)

Si la réduction d'impôt dépasse le montant de l'impôt à payer, la partie de la réduction non utilisée est reportable pendant 6 ans.

Comme pour la plupart des lois de défiscalisation, Il n'est pas possible de démembrer le bien ni au moment de l'acquisition ni pendant la période de défiscalisation, sauf si le démembrement provient du décès de l'investisseur et que l'usufruit revient à son conjoint survivant.

Le LMNP Censi Bouvard permet de récupérer la TVA payée lors de l'acquisition mais elle n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans. En savoir plus sur la TVA

Le code du commerce oblige le bailleur à renouveler le bail commercial à son terme. En cas de non renouvellement, le gestionnaire demandera des indemnités d'éviction.

Depuis août 2009, le code du tourisme oblige les gestionnaires à indiquer dans le bail qu'ils demanderont des indemnités d'éviction ainsi que leur mode de calcul en cas de refus de renouvellement par le bailleur. De leur côté, les gestionnaires de résidences de tourisme n'ont plus le droit de résilier le bail tous les 3 ans comme le code du commerce les y autorisait. Il doivent obligatoirement louer pendant un minimum de 9 ans.

ATTENTION : Ces nouvelles conditions de bail ne concernent que les résidences de tourisme. Les autres types de résidences avec services para hôteliers comme les EHPAD, résidences séniors, résidences étudiantes ne sont pas tenus d'indiquer l'indemnité d'éviction ou de renoncer à leur faculté de résiliation triennale. Il faut garder à l'esprit que le bail commercial, régi par le code du commerce, protège le locataire et que vous serez tenu de payer ces indemnités si vous ne renouvelez pas le bail à son terme ou si vous vendez à un acheteur qui ne prend pas la suite du bail.

Si vous envisagez d'acquérir un bien en LMNP Censi Bouvard uniquement pour avoir la réduction d'impôt et revendre ensuite au bout des 9 ans, vous risquez de faire une mauvaise opération. En cas de non renouvellement du bail vous devrez non seulement payer les indemnités d'évictions qui peuvent s'élever à 2 années de chiffre d'affaire TTC de l'exploitant mais en plus vous devrez reverser la TVA par 20ème restant à courir jusqu'à la 20ème année. L'addition qui risque d'être lourde viendra diminuer le gain fiscal voire même engendrera une perte.

Exemples d'articles réels figurant dans des baux commerciaux de résidences de tourisme :

ARTICLE 4 DUREE DU BAIL

Les parties stipulent que le bail aura une durée initiale de neuf (9) années entières et consécutives, sans possibilité de résiliation triennale, à compter de sa prise d’effet. A l’issu de cette période le bail sera tacitement reconduit par périodes de 3 ans sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties par acte extrajudiciaire au moins six mois avant la date d’échéance contractuelle.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l’exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer à l’exploitant une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le montant de cette indemnité sera équivalent à 2 fois le dernier loyer annuel versé au moment du non renouvellement.

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Dispositions de l’article L321-2 du Code de Tourisme

« L’exploitant d’une résidence de tourisme (…) doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence »

En conséquence, le Bailleur reconnaît être avisé que dans le cas où il refuserait le renouvellement du bail à échéance, il peut être redevable d’une indemnité d’éviction dont le calcul résultera des usages de la profession, des résultats d’exploitation notamment, et de l’appréciation souveraine des juges compétents.

A titre indicatif, cette indemnité pourrait représenter 2 années du Chiffre d’Affaires TTC principal et accessoires généré par l’exploitation de l’Immeuble rapporté au(x) tantièmes de copropriété du/des lot(s) concerné(s).

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Dans ce deuxième exemple, il faut comprendre que le chiffre d'affaire n'est pas le loyer perçu par le propriétaire mais celui demandé aux locataires par le gestionnaire de la résidence. Ce montant est généralement d'environ 2 fois le loyer HT auquel il faut rajouter la TVA à 5.50%.

Exemple concret : un bien acquis 100 000 € HT qui génère une rentabilité de 4.25% implique un loyer de 4 250 € annuel mais un chiffre d'affaire estimé à 8 500 € HT soit 8 967,50 € TTC. Le non renouvellement du bail sera au minimum de 17 935 € (8 967.50 € x2). En supposant que le bail ne soit pas renouvelé au bout des 9 ans et que le loyer était indexé à 2% par an, l'indemnité au bout de 9 ans s'élèvera à 21 433 €. Ce chiffre pourra être encore plus élevé si le chiffre d'affaire a progressé plus vite que l'indexation du loyer.

La réduction d'impôt de 25 000 € est déjà largement entamée par l'indemnité d'éviction, si on rajoute le remboursement de la TVA, les frais de remboursement anticipé du prêt, l'éventuelle mainlevée d'hypothèque, il y a de fortes chances pour que l'opération se révèle négative...

Tél. : 06 01 999 734 ou 09 71 28 90 41 demandez à être rappelé

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