Le bail commercial et le code du commerce
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Le bail commercial et ses conséquences.

La formule "loyers garantis par bail commercial" figurant sur les documents publicitaires des résidences avec services para-hôteliers ne garantit rien du tout !

Signer un bail commercial, c'est se soumettre aux règles du code du commerce. Le code du commerce privilégie avant tout l'activité commerciale et donc le gestionnaire

Les signataires du bail commercial :

Dans les baux commerciaux, la société qui gère la résidence est appelée " le Preneur" et le propriétaire qui loue le bien au gestionnaire est dénommé "le Bailleur".

La durée du bail :

Un bail commercial est d'une durée minimum de 9 ans. Le propriétaire bailleur ne peut donc pas résilier le bail avant sauf si une clause résolutoire le lui permet. Cette clause résolutoire ne peut s'appliquer qu'en cas de non respect des conditions telles qu'un usage non conforme des locaux, le non paiement du loyer etc.

Au contraire, le locataire ou preneur, peut résilier par périodes triennales avec un préavis de 6 mois. Cela n'est pas sans risques pour le bailleur qui peut se retrouver sans gestionnaire alors que la période des 9 ans n'est pas écoulée.

Dans le cadre de l'amendement Censi Bouvard, il devra rembourser les réductions d'impôts obtenues ainsi que les 20èmes de TVA récupérée restant à courir. Si un nouveau gestionnaire est retrouvé il sera en position de force pour renégocier le montant des loyers à la baisse, les propriétaires étant sous la menace des pénalités fiscales.

Certaines clauses du bail peuvent s'avérer très pénalisantes.

Les clauses qui visent à limiter l'indexation du loyer telles que :

"Le loyer sera revalorisé chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction (ICC) plafonné à 1.50%..." Une telle clause, si l'ICC moyen est de 2.50% entraine une diminution des loyers par rapport au prix du marché mais surtout un risque de perte à la revente.

Exemple : un loyer de 4 500 € HT pour un bien acheté 100 000 € HT sera de 5 145 € au bout de 9 ans avec un plafonnement à 1.50% alors que s'il avait suivi l'évolution normale de l'ICC il serait de 5 619 €. Si le nouvel acquéreur souhaite obtenir une rentabilité de 5.50% ce qui n'est pas utopique pour un bien d'occasion, il sera d'accord pour payer 93 545 €. Si les loyers avaient été revalorisés normalement, ce bien aurait pu se vendre 102 000 €. La différence de 1% entraine 9 500 € de perte en capital.

Clause de renonciation à la faculté de résiliation triennale

Le gestionnaire s'engage à ne pas résilier le bail pendant la première période de 9 ans ou 11 ans. C'est une obligation depuis le mois d'août 2009 pour les résidences de tourisme, de même que doivent figurer les indemnités d'éviction. Les autres types de résidences ne sont pas concernées par ces obligations.

Cette clause bien que rassurante, ne met pas à l'abri d'une mauvaise gestion. Les gestionnaires qui auront des problèmes de trésorerie pourront toujours demander des délais de paiement voire demander une renégociation du loyer à la baisse au risque de déposer le bilan et d'être mis en liquidation judiciaire.

La clause permettant de céder l'activité à un autre gestionnaire

Vous faites confiance à un gestionnaire et quelques années plus tard, en cours de bail, ce dernier cède son activité à un nouveau gestionnaire ou à une de ses filiales que vous n'avez pas choisis. Il est important de vérifier que le bail comporta une clause qui dit que le cédant (le gestionnaire qui vend) se portera caution solidaire vis à vis du cessionnaire (celui qui achète) pour la durée du bail restant à courir.

Les indemnités d'éviction

En cas de revente du bien à un acquéreur qui ne reprend pas le bail, le gestionnaire, qui perd une partie de son chiffre d'affaire demandera une indemnité d'éviction en contrepartie du préjudice subi. Le montant de cette indemnité est souvent de l'ordre de 2 ans et plus de chiffre d'affaire TTC, ce qui correspond à 3 ou 4 ans du loyer qui vous est versé.

L'indemnité d'éviction est due même si vous ne souhaitez pas renouveler le bail à son terme.

En cas de reprise de l'appartement pour utilisation personnelle ou de gestion par vous même, l'indemnité d'éviction est la même.

Notre conclusion :

Acheter pour confier le bien à une société de gestion au travers d'un bail commercial est une solution de facilité. La loi Censi Bouvard fait courir à l'investisseur un risque de reprise des réductions d'impôts en cas de défaillance du gestionnaire ou si les alea de la vie l'oblige à revendre avant 9 ans.

Le nombre des gestionnaires défaillants ces dernières années dans les résidences de tourisme en loi Demessine, en zone de revitalisation rurale, plonge les propriétaires dans des situations catastrophiques au regard des services fiscaux. A la perte des loyers s'ajoutent les redressements fiscaux. Outre l'emplacement et la qualité de la résidence, le choix du gestionnaire est donc primordial.

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Voir un article du Particulier

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