Les amortissements : un avantage important du LMNP
Demande de renseignements

  • Nom: Prénom :
  • Age : Tél. :
  • Adresse :
  • CP : Ville :
  • Revenus annuels :
  • Nbre de parts fiscales :
  • Epargne possible :
  • Apport possible :

Observations diverses

Ces informations, nécessaires au traitement de votre demande, seront gardées strictement confidentielles et ne seront utilisées que pour vous informer de nos produits et services

Vous disposez d'un droit d'accès, de modification, de rectification et de suppression des données vous concernant (loi Informatique et Libertés
du 6 janvier 1978).
Pour toute demande, adressez-vous à : Christian Ribeyron e mail : contact@lmnp-retraite.fr

Le LMNP classique avec amortissements

Les amortissements différés sont un important avantage fiscal pour la location meublée LMP ou LMNP

Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) supporte la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut LMP et LMNP sur option doivent obligatoirement tenir une comptabilité au réel simplifié ce qui implique d'amortir l'immobilier et le mobilier.

Définition du mot amortissement : c'est la constatation comptable de la dépréciation d'un bien.

Exemple : une machine industrielle s'use au fur et à mesure de son utilisation et, avec les nouvelles technologies, elle devient peu à peu obsolète. Il est donc possible de considérer cette usure comme une charge annuelle qui vient en déduction du résultat. Il y a des règles pour pratiquer les amortissements. Selon la qualité et l'usage du bien, il ne s'amortira pas sur la même durée.

Le statut du LMP ou LMNP, permet d'amortir le mobilier entre 7 et 10 ans. Exemple : si le mobilier vaut 5 000 € il sera possible de l'amortir chaque année de 500 € si on choisit une durée de 10 ans, ce qui équivaut à un amortissement annuel de 10%.

L'immobilier s'amortit par composant, les portes et fenêtres ne s'amortissent pas sur la même durée que la toiture etc. En règle générale, on peut considérer qu'un immeuble s'amortit en moyenne sur 30 ans. On pourra donc déduire 3.33% du prix de l'immobilier. Le terrain ne s'amortit pas il faut donc le déduire, en pratique le prix du terrain est estimé à environ 10 à 15% du prix d'acquisition. Exemple : si le prix d'acquisition est de 100 000 €, on pratiquera les amortissements sur 85 000 € soit 2 830 € par an.

Dans les exemples précédents, on pourra donc comptabiliser chaque année pendant 10 ans 3 330 € d'amortissements par an et 2 830 € ensuite. En cas de changement du mobilier, le nouveau mobilier acheté s'amortit aussi sur 10 ans.

Lorsque l'acquisition est financée par un prêt, ce qui est généralement le cas, pendant une bonne partie de la durée du remboursement, les intérêts et diverses charges déductibles suffisent à obtenir un résultat fiscal déficitaire et donc non imposable. Dans ce cas, les amortissements annuels qui ne servent à rien sont comptabilisés et mis de côté provisoirement.

En fin de prêt, lorsqu'il n'y a plus ou pas assez d'intérêts à déduire, le résultat fiscal devient positif. C'est à partir de ce moment que les amortissements vont servir. On va pouvoir piocher chaque année dans la réserve d'amortissements accumulés les années précédentes pour amener le résultat fiscal à zéro.

Exemple : à la fin de la 10ème année, le résultat comptable est positif de 2 500 €. On a un stock d'amortissements accumulés pendant les 9 années précédentes de 3 330 € x 9 = 29 970 € auxquels s'ajoutent l'amortissement de l'année (3 330 €) soit 33 300 €. On va donc utiliser 2 500 € sur ce stock d'amortissements pour avoir un résultat fiscal égal à 0 € et ne pas payer d'impôts sur les bénéfices. L'année suivante, le stock d'amortissements en réserve sera de 30 800 € auxquels on rajoutera les amortissements de l'année, on déduira le résultat positif de l'année en cours pour être encore non imposable et ainsi de suite jusqu'à épuisement des amortissements.

Amortir le bien est l'avantage principal de la location meublée. A noter qu'en cas de revente du bien, le nouvel acquéreur peut lui aussi amortir l'immobilier sur 30 ans.

ATTENTION :

Pour les biens neufs ou de plus de 15 ans avec travaux de réhabilitation, en résidences avec services para-hôteliers, la nouvelle loi Censi Bouvard permet de pratiquer une réduction d'impôts de 25% du prix d'acquisition (18% depuis le 01/01/2011) répartie sur 9 ans. Cette option pour la réduction d'impôt supprime définitivement les amortissements annuels de l'immobilier jusqu'à 300 000 €. Au moment de l'acquisition, il convient de bien étudier les avantages et inconvénients de chacune des possibilités avant d'opter pour l'une ou l'autre des deux solutions.

En cas de revente cet investissement redevient un LMNP classique et le nouvel acquéreur peut pratiquer les amortissements.

En cas d'option pour la réduction de 25% (18% de puis le 01/01/2011, il n'y aura pas d'amortissements qui viendront diminuer ou annuler le résultat fiscal et les impôts augmenteront rapidement. La solution idéale serait donc de pouvoir revendre après les 9 années de défiscalisation. Certains le préconisent et font des simulations financières sur une dixaine d'années mais le risque de perte à la revente, les indemnités d'éviction ou encore le remboursement de la TVA risquent fort de fausser les calculs optimistes de ces simulations...

Il faut garder à l'esprit que le LMNP en résidences avec services doit être un investissement à long terme qu'il est préférable de conserver. Le choix et la comparaison entre LMNP Censi Bouvard ou LMNP amortissable classique doit donc se faire sur au moins sur la durée du prêt et même au delà et doit tenir compte de l'évolution probable de la situation fiscale de l'investisseur.

LMNP Retraite
Devenez loueur en meublé facilement avec le nouveau concept LMNP Coloc Invest
Pour tout savoir sur les LMNP Censi Bouvard, LMNP classique, LMNP ancien et LMNP d'occasion et ne plus investir les yeux fermés

LMNP d'occasion en revente - Simulations LMNP Excel - Pourquoi ce site ?